2012年06月28日

J-REIT投資の分配金と資産形成について考える

前回記事の関連です。

J-REIT投資が自分年金に有効か私の個人的な興味から、J-REITの分配金利回りや株価について見て行きます。
J-REITはここ数年(2009年以降から現在の2012年半ば)においてJ-REIT全体での平均の分配金(配当)利回りが大よそ5〜6%となっており、高い利回りとなっています。
J-REITとは不動産物件のみを投資対象とする上場株式です。オフィスビルや居住用マンション等を保有し、賃料収入から運営費・物件取得のためのローン金利等を差し引いた利益をJ-REITの投資家へ配当します。不動産の入居状況や賃料水準の増減によって業績は変動します。物件売買での損益で一時的に大きく変動することもあります。




下記表は、2001年以降の分配金利回りと東証1部上場株式の配当利回り・国債利回りの水準との比較表です。J-REITの分配金利回りの水準は全ての期間において東証1部上場株式と国債の利回りを上回っています。

120628 J-REIT利回り推移.jpg

J-REIT全体の株価水準の指数としては東証REIT指数というものが算出されています。東証REIT指数の算出開始は2003年4月1日で、下記表が算出開始の2003年から直近の2012年6月までの東証REIT指数とTOPIXの比較推移です。

120628 REIT指数vsTOPIX 2001-.jpg


上記期間における株価指数ヒストリカルグラフを見ると、TOPIX以上に株価変動があるように見えます。
東証REIT指数は、2005年頃からサブプライム問題が表面化する2007年頃までの間は、日本では不動産市況が活況で、その時期に合わせて大幅に上昇し2007年4月には2600程の水準でピークを付け、サブプライム危機の時期に大幅に値を下げ、その後切り返し、直近の2012年では1000前後で推移しています。

上記2つの表より、2007年半ばには分配金利回りが4%を下回り、3%程度に下がっていたことが分かります。
今後2005〜2007年の頃のような不動産好景気がまた来るのかどうかは分かりませんが、東証REIT指数株価が上昇に伴って分配金利回りの低下があるときは注意が必要そうです。
一方で、リーマンショックの相場低迷期には分配金利回りが8%程度になった時もあります。後解釈ですが、もしこの時期に投資出来ていれば、投資元本に対して8%近い高い分配金利回りとともに含み益(キャピタルゲイン)も期待出来ることとなります。

過去のトレンドからは、何らかの要因でJ-REITの分配金利回りに注目が集まって買われ出したりしない限りは、分配金利回りは4〜5%程度で今後も推移する可能性はありそうです。不動産市況が活発になったり、リーマンショックに匹敵するイベントが発生すると、株価が上下にブレて、分配金利回りが3%〜8%あたりの水準が目安と言えそうです。




続きます。

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この記事へのコメント
図表と説明文とも大変参考になります。

私もJ-REITはそれほど積極的には投資しておらず現在は全て売却して保有していませんが利回りが7%あたりまで上昇するとすこしづつ購入し始めるので、分配金利回りが3%〜8%というのは目安として同意見です。
Posted by kenz at 2012年07月04日 07:27
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